Mieten werden steigen

Dezember 5, 2022

WOHNKOSTEN

Die Teuerungen – durch steigende Energiepreise, hohe Inflation und höhere Zinsen – werden sich auch bei den Wohnkosten verstärkt auswirken.

Die Strom- und Gaspreise steigen, die Inflation liegt derzeit (Stand November 2022) über 10% und die steigenden Zinsen verteuern Darlehen. Es ist eine wirtschaftlich schwierige Zeit. Die Auswirkungen durch den Krieg in der Ukraine und die Folgen der Corona-Pandemie spüren wir auch in Österreich. Immer mehr Menschen geraten in finanzielle Schwierigkeiten oder müssen mehr denn je auf die Ausgaben achten. Auch die Wohnkosten müssen aufgrund der Teuerungen, die fast alle Bereiche des Lebens betreffen, in den nächsten Monaten angepasst werden.

KOSTENDECKUNGSPRINZIP

Als gemeinnütziges Unternehmen darf die MöGen nicht nach Belieben Mieten festsetzen und erhöhen. Es gibt die Entgeltrichtlinienverordnung, wie hoch die Grundmiete* sein soll und wie sich die Gesamtmiete, das sogenannte Nutzungsentgelt, zusammensetzt. Gemeinnützige Unternehmen unterliegen hier dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Das WGG regelt, dass das zu zahlende Nutzungsentgelt nach dem Kostendeckungsprinzip zu erfolgen hat. Das heißt, es dürfen nur jene Kosten verrechnet werden, die auch tatsächlich anfallen. Gewinne dürfen nur in sehr eingeschränktem Ausmaß erzielt werden und müssen wieder in Investitionen fließen. Als gemeinnütziges Unternehmen unterliegt die MöGen weiters – durch den Erhalt öffentlicher Fördermittel – den Wohnbauförderungsvorschriften des jeweiligen Bundeslandes. Der gesamte Mietzins darf nicht höher oder niedriger sein, als zur Deckung der anfallenden Kosten benötigt wird.
KommR Andreas Holzmann, Obmann der MöGen: „Die MöGen steht für leistbaren Wohnraum. Wir wollen und müssen diesen weiterhin gewährleisten. Kosten, auf die wir keinen Einfluss haben, müssen wir aber aufgrund des Kostendeckungsprinzips weitergeben. Die Mietkosten sind und werden aber auch in Zukunft weit unter dem Durchschnitt des freien Mietmarktes liegen. Wir legen das Nutzungsentgelt so moderat, wie es uns gesetzlich möglich ist, fest.“

ANPASSUNG DES NUTZUNGSENTGELTES

Im kommenden Jahr muss man leider mit Erhöhungen des Nutzungsentgeltes rechnen. Nicht nur die vorgeschriebene Grundmiete* wird im kommenden Jahr steigen, sondern auch die Wohnbaufinanzierung und vor allem die Betriebskosten. Durch die hohen Energiekosten verteuern sich die Betriebs- und Wartungskosten für die Hausinfrastruktur, wie Lifte, Garagen, Waschküche, Beleuchtung, Heizung und auch die Gemeindeabgaben werden voraussichtlich angehoben.
„Leider können wir Kosten wie die Grundmiete*, Darlehenszinsen, Betriebskosten oder Gemeindeabgaben nicht beeinflussen und müssen diese weitergeben. Was wir jedoch schon seit Jahren forcieren, ist, die Energiekosten zu minimieren. So wurden und werden seit Jahren Bauprojekte mit Photovoltaik und/oder Solaranlagen ausgestattet oder bei Neubauten werden Wärmepumpen und teilweise bereits Erdwärme genutzt. Wo es uns möglich ist, werden selbstverständlich alle Sparpotentiale ausgeschöpft, um die Kosten so niedrig wie möglich zu halten. Denn wir fühlen uns unseren Mieter:innen verpflichtet und ich bin der Meinung, dass es in so einer Zeit wichtiger denn je ist, gemeinsam Lösungen zu finden“, betont KommR Holzmann.

WARUM ERHÖHT SICH DAS NUTZUNGSENTGELT?

Mehrere Punkte sind im kommenden Jahr bei den Mieterhöhungen ausschlaggebend:
• Die Grundmiete* pro m² Wohnnutzfläche (WNF) wird, wenn sich die Entgeltrichtlinienverordnung per 1. April 2023 ändert, nachverrechnet.

• Die steigenden Energiekosten und die Inflation erhöhen die Betriebskosten.

• Durch die Anhebung der Zinsen steigen die Darlehenskosten und die Eigenmittelfinanzierung.

• Sollte es eine Erhöhung der Gemeindeabgaben geben, muss auch diese im Rahmen der Betriebskosten weitergegeben werden.

• Die Höhe des zu verrechnenden EVB wird, wenn sich die Entgeltrichtlinienverordnung per 1. April 2023 ändert, nachverrechnet.

Die Mietanpassungen werden vermutlich zweimal im kommenden Jahr stattfinden und so moderat, wie es der MöGen im gesetzlichen Rahmen möglich ist, sein.

Die MöGen ist Mitglied der Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) und richtet sich bei der Mietenkalkulation nach der Veröffentlichung wohnwirtschaftlicher Werte des Revisionsverbandes. Diese basiert auf den Vorgaben des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) und der vom Bund erlassenen Verordnungen (Gebarungsrichtlinienverordnung, Entgeltrichtlinienverordnung), die sowohl die Grundsätze der Sparsamkeit als auch die Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit bei der Geschäftsgebarung und Verwaltung gewährleistet.

*Grundmiete: Gilt nur für ausfinanzierte Wohnungen.

WIE SETZT SICH DAS NUTZUNGSENTGELT ZUSAMMEN?

GRUNDMIETE*

Die Grundmiete* pro m2 wird durch die Entgeltrichtlinienverordnung vorgegeben, Erhöhungen müssen dementsprechend weiter-
gegeben werden.

BETRIEBSKOSTEN

Kosten für Wasserversorgung, Kanal, Abfallentsorgung, Grundsteuer, Schädlingsbekämpfung, Versicherungen, Hausbetreuung, Betriebs- und Wartungskosten gemeinschaftlicher Anlagen wie Lift, Waschküche, Grünanlagen, Beleuchtung des Gebäudes, Garage etc.

VERWALTUNGSKOSTEN (lt. Entgeltrichtlinienverodnung)

Die Verwaltung ist nach den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit auszuüben. Die Hausverwaltung besteht aus all jenen Tätigkeiten, die im Rahmen der laufenden Verwaltung von Miet- und Eigentumsobjekten anfallen.

RÜCKLAGEN

Verwendung z.B. für Kosten durch leerstehende Wohnungen. Die Höchstgrenze ist gesetzlich geregelt. Überschüsse dürfen nur geringfügig entstehen und müssen wieder
investiert werden.

DARLEHENSKOSTEN (ANNUITÄT)

Das Land Niederösterreich unterstützt den Bau leistbarer Wohnungen mit Förderdarlehen. Dieses Darlehen hat eine fixierte jährlich steigende Annuität mit Zinszuschüssen des Landes. Zusätzlich muss ein Darlehen am Kapitalmarkt zur Finanzierung herangezogen werden.
Die Rückzahlungen werden monatlich mit dem Nutzungsentgelt vorgeschrieben. Bei variablen Zinsen verändert sich dadurch das monatliche Nutzungsentgelt. Außerdem kann die Genossenschaft Eigenkapital zur Finanzierung von Bauvorhaben einsetzen und diese mit einem gesetzlich geregelten Zinssatz ebenfalls dem Nutzungsentgelt entweder als verzinstes Darlehen oder als reine Verzinsung hinzurechnen.

ERHALTUNGS- UND VERBESSERUNGSBEITRAG (EVB)

Ist eine durch Verordnung vorgeschriebene Rücklage für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, die allen Mieter:innen zugutekommen, wie für Reparaturen an Fassaden, Fenstern, Balkonen, Garagen, Lift, Waschküche, Wasserleitungen, Energieeinrichtungen etc. oder Wohnungssanierungen nach Mieterwechseln. Je älter das Gebäude ist, desto höher ist dieser Beitrag gemäß den wohnwirtschaftlichen Werten nach §19a der Entgeltrichtlinienverordnung.